Кадастровая стоимость: введение в терминологию

Согласно закону об оценочной деятельности (№ 135-ФЗ, ст. 24.11), кадастровая оценка включает в себя целый комплекс мероприятий, проводимых государством. Среди них:

• заключение органов власти о необходимости оценки;
• выбор оценщика;
• утверждение списка объектов;
• определение кадастровой стоимости каждого из них;
• подготовка отчета об оценке и его экспертиза;
• утверждение результатов оценки;
• внесение сведений в ГКН, объем которых определяется законом о государственном кадастре недвижимости 2007 года № 221-ФЗ, а порядок — приказом Минэкономразвития № 42 2010 года.

При этом недвижимость — это любые сооружения, здания, постройки, в том числе недостроенные, участки недр, земель и все, что неразрывно связано с землей (ст. 130 ГК РФ).

Если коротко, то кадастровая стоимость — это определяемая государством цена недвижимости, занесенная в ГКН.

Кто и как определяет кадастровую стоимость?

На первый вопрос «кто» закон дает два варианта ответа, т. е. она может быть определена:

• независимыми оценщиками (отбираются в тендерном порядке путем заключения договора в соответствии со ст. 24.14 закона № 135-ФЗ);
• территориальным Управлением Росреестра по области/краю, ответственным за реализацию кадастрового учета (ст. 24.19 того же закона) ранее не учтенных или ранее учтенных объектов при внесении сведений/изменений о них в ГКН, влияющих на величину кадастровой оценки.

На второй вопрос «как» отвечает Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) 2010 года (с актуализацией в 2015 году). По нему кадастровая стоимость высчитывается на основе рыночной цены способом массовой оценки (п. 3, п. 6-7), а когда этой информации недостаточно для выявления общих признаков, то высчитывается рыночная цена в индивидуальном порядке по конкретному объекту учета (п. 12).

Область применения, или Кому и зачем нужны все эти цифры

П. 3 ФСО № 4 говорит, что кадастровая стоимость нужна, в частности, для целей налогообложения. Так, со следующего года налогообложение в России претерпит ряд изменений, в том числе в области НДФЛ, где расчет налоговой базы привяжут к размеру кадастровой стоимости недвижимости. Он же в ряде случаев уже сейчас влияет на налог на имущество физических лиц в соответствии со ст. 402 и ст. 403 НК РФ.

Кроме того, кадастровая оценка земли (ст. 390 НК РФ) служит для определения налоговой базы при исчислении земельного налога и может применяться для расчета арендных платежей за пользование землей, собственником которой является власть (п. 5 ст. 65 ЗК РФ). А при желании выкупить эти земли у государства в соответствии с законом о приватизации муниципального имущества размер выкупной цены тоже рассчитывается зачастую исходя из их кадастровой стоимости.

Наконец, согласно абз. 2 пп. 5 п.1 ст. 333.25 НК РФ, исчисление размера госпошлины в наследственных и иных делах может тоже происходить на основании кадастровой стоимости объекта. Правда, Минфин в своем письме от 31. 03. 2014 года указал на незаконность действий нотариусов требовать именно этот способ оценки.

Оспаривание кадастровой стоимости

Выше описан далеко не полный перечень ситуаций, когда закон в основу расчетов закладывает кадастровую стоимость имущества. Зачастую она значительно завышена по сравнению с рыночной, что приводит к существенной переплате в суммах налога, арендных и других платежей.

Кроме того, иногда приходится сталкиваться с незаконным исчислением сумм на основе кадастровой стоимости, когда по закону может быть применена инвентаризационная или иная оценка. В этих и других случаях имеет смысл оспорить результаты ее определения. К счастью, ст. 24.18 закона об оценке предоставляет такую возможность.

Оспаривание возможно в досудебном (обращение в комиссию) и судебном порядке, причем физические лица могут обращаться сразу в суд. Закон предусматривает два основания для пересмотра первоначальной оценки:

1. допущенные неточности в информации об имуществе, по которым была установлена первичная оценка;
2. определение вместо кадастровой рыночной цены объекта на дату первичной оценки.

К заявлению необходимо приложить список документов, без которых оно не будет рассмотрено. Среди них:

• справка о кадастровой оценке;
• правоустанавливающие документы;
• документы, подтверждающие основание для пересмотра;
• экспертное заключение, если разница между рыночной и кадастровой стоимостью свыше 30 %.

Преимущества обращения в нашу компанию, или Почему лучше обращаться к специалистам

Наши специалисты в области оценки:

• хорошо разбираются в законах;
• имеют большой опыт в урегулировании споров по кадастровой стоимости в досудебном порядке;
• подготовят для вас полный пакет документов;
• выберут оптимальный метод для максимального снижения кадастровой стоимости, а по возможности — ее замены иной номинальной стоимостью;
• экономят ваше время и деньги, способствуя быстрому решению вопроса.

Заплатив один раз за услугу, вы обретаете выгоду на долгие годы с учетом новой кадастровой стоимости вашего имущества.